湖南住房和城乡建设:稳定长沙房价，激活其他城市住房消费潜力

湖南住房和城乡建设:稳定长沙房价，激活其他城市住房消费潜力

2月24日，湖南省住房和城乡建设厅召开全省住房和城乡建设工作会议。会上，湖南省副省长王宜鸥表示，今年要突出重点难点，推动住房和城乡建设取得新突破。首要的是做好住房，保持调控政策的连续性和稳定性，稳定长沙房价，激活其他城市的住房消费潜力，稳定住房消费。建立长效机制，从源头上防范和化解房地产项目风险。扩大保障性住房供应，加快发展保障性租赁房，着力解决城镇居民、新市民、青年等群体住房困难。加强农村住房建设管理。去年长沙新建商品住宅销售额同比增长19.3%，湖南省同比增长1.6%。

2月17日，湖南省住建厅通报2021年房地产市场形势，表示2021年湖南房地产市场进入调整期，房地产开发投资增速继续回落，商品房销售和房地产用地供应下降，房价平稳可控。2021年，湖南省新建商品住宅均价6481元/平方米，位居华中第5，全国第25，仅高于河南、黑龙江、广西、甘肃、新疆、贵州。1-12月，长沙新建商品住宅均价10119元/平方米，在30个直辖市和省会城市(除拉萨外)中排名第20位。

湖南省住建厅预测了下一阶段的发展形势。长沙经济韧性强，人口吸引力大，市场需求旺盛，房地产市场有望持续增长。部分三四线城市城镇人口持续流出，城镇人口增长缓慢，产业支撑不足，住房需求疲软。预计市场将继续以价换量，房价下行压力较大。去年1-12月，长沙新建商品房销售面积2605.79万平方米，占全省的28.4%，同比增长9.5%，高于全省12.1个百分点，销售额2620.32亿元，同比增长19.3%。三线城市新建商品房销售面积6583万平方米，同比下降6.7%；销售额3420.19亿元，同比下降8.8%。

2021年，湖南省新建商品住宅销售面积9188.79万平方米，同比下降2.6%，比去年同期回落6.3个百分点，两年平均增速为0.5%。总量和增速分别位居中国第8位和第21位，中部第3位和第5位。其中，住宅销售面积8316.71万平方米，同比下降2.2%；办公楼销售面积101.72万平方米，同比下降8.1%；商业用房销售面积523.23万平方米，同比增长3.3%；其他房屋销售面积247.14万平方米，同比下降11.4%。新建商品房销售额6040.51亿元，同比增长1.6%，两年平均增长4.1%。其中，住宅销售额5390.44亿元，同比增长3.2%；办公楼销售额107.05亿元，同比下降12.1%；商业用房销售额444.38亿元，同比下降7.9%；其他房屋销售额98.65亿元，同比下降17.4%。

张家界房地产开发投资降幅最大，为28%。

2021年，湖南省完成房地产开发投资5427.83亿元，同比增长11.2%，比1-11月回落1.5个百分点，已连续10个月回落，高于全国平均增速6.8个百分点，两年平均增速10.5%。总量和增速分别位居全国第10位和第4位，中部第4位和第2位。从投资结构看，完成住宅开发投资4164.61亿元，占房地产开发投资的76.7%，同比增长15.2%。办公楼投资143.57亿元，同比下降18.1%；商业用房投资639.78亿元，同比增长5.7%；其他房屋投资479.87亿元，同比下降1%。分城市看，1-12月，长沙房地产开发投资2236.12亿元，同比增长19.7%。三线城市房地产开发投资3191.71亿元，同比增长10.2%。全省10个市州房地产开发投资实现正增长。其中，长沙、湘西、永州分别增长19.7%、19.2%、17.8%。株洲、湘潭、常德、张家界出现负增长，其中张家界跌幅最大，达28%。

去年湖南住宅用地供应量同比下降12.2%。

此外，去年湖南省还面临新开工面积持续下降、土地供应减少、房地产贷款增速持续放缓等问题。去年湖南房地产用地供应7956.0公顷，同比下降10.6%，增速比去年同期回落46.1个百分点，两年平均增速10.1%。其中，住宅用地供应5812.99公顷，同比下降12.2%，占房地产用地供应的73.1%；商业用地供应量2143.01公顷，同比下降5.8%，占房地产用地供应量的26.9%。第四季度城市地价动态监测数据显示，长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳、常德住宅地价同比增速分别为2.95%、-0.55%、0.44%、4.98%、5.25%、2.90%。从环比看，长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳、常德住宅地价分别上涨0.80%、-0.47%、-0.11%、0.07%、1.02%、0.25%。

截至2021年12月末，全省房地产贷款余额16341.44亿元，占全部贷款余额的29.3%，同比增长8.5%，比去年同期回落4.8个百分点，增速连续3年放缓。全省房地产贷款增加1276.7亿元，同比少增484.4亿元。从贷款投向看，房地产开发贷款余额3956.16亿元，同比增长0.6%，增速较去年同期回落3.7个百分点。个人住房贷款余额11671.46亿元，同比增长12.2%，增速较去年同期回落6个百分点。12月份，全省首套房贷平均首付比例和利率分别为33.9%和5.61%，分别比二套房贷低9.05和0.35个百分点。1-12月，全省房地产税收收入1216.06亿元，同比增长3%，增速比去年同期提高3.31个百分点，两年平均增长1.34%。占税收总额的26.98%。房地产税地方部分1025.49亿元，同比增长4.88%；占地方一般公共预算收入的31.55%，比去年同期下降0.95个百分点；占地方税收的45.66%，比去年同期下降1.85个百分点。

湖南省住房和城乡建设厅预计，土地供应减少将影响房企新开工规模，市场活跃度不足、资金压力大也将降低部分企业开工意愿，房企投资将趋于谨慎。但在建项目建设规模较大，相关建设投资仍对开发投资形成一定支撑，租赁住房建设也会对开发投资起到拉动作用。预计全省房地产开发投资仍将保持一定增长，增速将回落至个位数区间。受个别房企资金链紧张、债务违约风险等因素影响，市场观望情绪较重。叠加房产税试点短期内可能会对市场预期产生一定影响，市场动能较弱。上半年市场可能会继续调整。但随着新型城镇化的不断推进，刚性需求不断释放。此外，随着信贷环境的边际宽松，市场销售规模仍有保证。预计市场将逐步企稳回升，全省商品房销售增速将呈现前低后高的态势。